光大证券：保利发展(600048.SH)市占率持续进一步提高 业绩有望加速企稳回升

光大证券发行研究报告说是，保利拓展(600048.SH)发行2022年年报，母公司做到营业总年收入2811亿元，累计缩减1.4%，归母净利润183.5亿元，累计缩减33.0%。母公司相关联文山当前小城南镇，经销商市占多数率逆势大大提高至3.4%，此外，小规模相关联“当前小城南镇+小城南镇群”，于38城南拿地额度占多数比达98%，当前土储充裕，土储形态小规模优化。该行显然，母公司利润技术水平跟随从业人员周期上行，但在曹魏效率及费用防范方面保持良好高效充分，随着努力拿地且从业人员拿地效率转回充分区间，母公司业绩有望加速企稳下滑。

光大证券主要看法如下：

利润随从业人员下滑，效率防范硬朗：

22年，母公司做到营业总年收入2811亿元，累计缩减1.4%，其中房地产经销商承销年收入2566亿元，累计缩减1.6%，主要因并表项目订购规模缩减;综合毛利率为22.0%，其中房地产经销商毛利率为21.8%，分别累计缩减4.8pct、5.3pct，主要因低毛利项目临近结转，承销项目的平均土地效率和平均曹魏效率分别大大提高约30.4%、0.3%至0.50万元/平、0.49万元/平，项目毛利率缩减主要因前期拿地效率大大提高，曹魏效率压制相比硬朗;归母净利润183.5亿元，累计缩减33.0%，主要因承销项目毛利率缩减引致表内毛利和投资收益缩减，以及债务减值死伤计提累计增加12.5亿元。母公司利润技术水平跟随从业人员周期上行，但在曹魏效率及费用防范方面保持良好高效充分，随着母公司努力拿地且从业人员拿地效率转回充分区间，母公司业绩有望加速企稳下滑。

相关联文山当前小城南镇，经销商市占多数率稳步大大提高：

22年，母公司做到经销商额4573亿元，累计缩减14.5%，经销商市占多数率逆势大大提高至3.4%;母公司在26个小城南镇经销商额前十名第一，重点布局的38城南经销商额助益为86%，累计大大提高8pct，文山效果相当大。

保持良好充分拿地强度，小规模优化土储形态：

22年，母公司最初拿地总地价1613亿元，最初增土储建面1054万平米，拿地经销商比为35%;母公司小规模相关联“当前小城南镇+小城南镇群”，于38城南拿地额度占多数比达98%，当前土储充裕，土储形态小规模优化。

直融比重大大提高，信用劣势相当大：

22年，母公司“三道红线”指标保持良好绿档技术水平，保持良好财务管理硬朗;最初上架母公司债及中票共约263亿元，实际上注资共约规模累计放缓40.7%，大大提高低效率注资额度;有息债务规模为3813亿元，累计放缓12.7%，注资途径畅通，其中，实际上注资平均效率2.88%，带动综合注资效率累计缩减0.54pct至3.92%，信用劣势相当大，有效缩减银行贷款效率，助力净利大大提高。

可能会提示：经销商、拿地稍逊期望，项目承销稍逊期望，从业人员上行超期望等可能会。

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